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时代IPO报告:特发服务毛利率持续下滑 运营管理存短板

时间:2019-12-02 20:21:16  浏览数:717

时代商学院研究员孙华秋和实习研究员林诗婷

近年来,随着杜南物业、绿城服务、中澳家园等多家物业管理服务公司的上市,越来越多的物业管理公司也希望利用资本的力量快速“跑马圈地”。

近日,深圳市特殊发展服务有限公司(以下简称“特殊发展服务”)也向中国证监会提交了在创业板上市的招股说明书。

本次ipo,公司计划发行不超过2500万股,募集3.45亿元人民币的五个项目,包括物业管理市场拓展项目、信息化建设项目和补充营运资金。

根据招股说明书,TEPCO成立于1993年,总部位于深圳,是一家以综合设施管理服务为核心业务的物业服务管理提供商。其实际控制人是深圳SASAC,客户包括华为、阿里巴巴、腾讯、中国移动、大江科技等知名企业。

根据时代商学院的《2019年创业板ipo企业排名表》,特殊发展服务在中上游排名第35位。现金比率和流动比率等指标得分较低。

虽然特别发展服务的业绩近年来增长迅速,但泰晤士报商学院发现,它正面临着主要成本上升、毛利率下降和应收账款周转率大幅下降等问题。

毛利率下降难以停止

招股说明书显示,2016年至2018年,特殊服务营业收入分别为3699.396万元、5075.96万元和6990.15万元,2017年和2018年分别同比增长37.21%和37.71%,业绩持续快速增长。

令人惊讶的是,虽然特殊服务的经营业绩逐年提高,但毛利率却逐年下降。

根据招股说明书数据,2016年至2018年,特殊服务的综合毛利率分别为23.98%、21.96%和21.05%。

同期,对主营业务毛利率贡献最大的综合物业管理服务毛利率分别为18.82%、17.52%和16.54%,公司毛利率最高的增值服务也从2016年的74.87%下降至2018年的59.10%,降幅达15.77个百分点。

一家证券公司的分析师表示:“毛利率的持续下降表明,随着市场竞争的加剧,企业的主要业务受到冲击,盈利能力开始减弱。”

时代商学院(Time Business School)研究人员发现,特殊服务毛利率持续下降的重要原因之一是,其主要成本正在上升,侵蚀了其利润率。

物业管理行业是劳动密集型行业,劳动力成本占主营业务成本的很大一部分。特殊服务的主要业务成本也主要是人工成本。

从2016年到2018年,公司的人工成本分别占当前主要业务成本的63.96%、66.61%和65.19%。然而,同样在创业板上市的物业管理公司开元地产的人工成本,在2016-2018年上半年分别占主要成本的55.20%、52.64%和53.64%。

如图1所示,近年来,随着各地员工工资和社会保障福利的刚性增长,特别发展服务主要服务项目所在的珠三角、长三角等地区的工资也大幅增长,工资年均增幅接近10%,公司面临着劳动力成本上升的更大压力。

9月5日,一位证券公司分析师告诉时代商学院研究员:“如果特殊发展服务公司想要提高盈利能力,就需要在扩大业务的同时有效控制劳动力成本的增加。”

特殊发展服务(Special Development Services)在招股说明书中也承认:“公司大力推进服务标准化、信息化和智能化,以应对劳动力成本不断上升的压力,但仍无法保证能够持续有效地控制或降低劳动力成本。如果公司不能持续应对劳动力成本上升的风险并持续提高盈利能力,公司的业务发展和经营业绩将受到不利影响。”

图表1:2016-2018年广东、浙江和湖北省城镇单位职工年平均工资增长情况

资料来源:特别服务计划书

运营管理能力仍需提高。

由于劳动力成本的上升难以有效控制,我们能否通过提高运营效率来提高盈利能力?

一般来说,应收账款在流动资产中起着重要的作用。如果公司的应收账款能够及时收回,公司的资金使用效率就会大大提高。较高的应收账款周转率可以增加企业资产的流动性,提高企业的偿债能力。

然而,库存周转率越高,企业库存资产的流动性越强,库存占用的资本周转率越快,资本使用效率越高。

因此,时代商学院选择应收账款周转率和存货周转率两个财务指标来分析企业的经营效率。

招股说明书显示,2016年至2018年,特别服务应收账款周转率分别为3.84、4.67和5.40,同期存货周转率分别为88.94、163.96和236.93。

在过去三年中,应收账款和特殊服务库存的周转率逐年上升。

可以看出,公司已经意识到了这个问题,并开始积极有效的探索。

然而,与同行业的同类公司相比,TEPCO的经营管理能力仍有很大的不足,需要提高。

如图2所示,2016年至2018年,特殊服务可比公司应收账款平均周转率分别为9.95、9.32和10.42,可比公司存货平均周转率分别为1903.58、690.34和716.90。

可以看出,在过去三年中,特别服务应收款的周转率几乎不到可比公司平均水平的一半,而库存周转率不到可比公司平均水平的三分之一。

对此,SDB仅在招股说明书中解释称,由于公司经营业绩的快速增长,公司的经营成本和应收账款大幅增加。

泰晤士报商学院发现,特殊发展服务的应收账款周转率远低于同行,这可能与特殊发展服务的业务比例有很大关系。公司的服务形式包括公园物业、公共物业、商业物业和住宅物业,其中公园物业的营业收入比例超过80%。然而,绿色城市服务和其他住宅物业等可比公司的业务收入所占比例相对较大,而公园物业的业务所占比例相对较小。

广州一家证券公司的分析师告诉时代商学院研究员:“随着市场竞争的加剧,该公司管理的房地产规模不断扩大。如果特殊服务的管理水平、组织模式和内部控制不能及时调整和改善,应收账款的管理能力可以提高,经营压力可以改善,那么这将对公司的经营业绩产生不利影响。”

7月30日,时代商学院致信SDB,调查该公司的应收账款。然而,截至9月12日,SDB尚未做出回应。

图表2:2016-2018年特殊服务和可比公司应收账款周转率和存货周转率的比较

资料来源:特别服务计划书

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